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受疫情影響，今年房企整體銷售節(jié)奏明顯推后，下半年供貨普遍加快。百強房企銷售業(yè)績在4月同比轉(zhuǎn)正后，至8月迅速“回血”。TOP100房企單月實現(xiàn)銷售操盤金額9761.7億元，同比進一步提升至30.7%。1-8月累計業(yè)績增速自7月首次回正后繼續(xù)增長至6.2%。截至8月末，有近7成房企累計業(yè)績超過去年同期，實現(xiàn)同比增長。
眼下正值企業(yè)中報發(fā)布節(jié)點，結(jié)合上半年市場表現(xiàn)，下半年房企整體投資態(tài)度仍偏向謹慎，尤其設(shè)置“三道紅線”之后，為房企融資端管控敲響警鐘，企業(yè)融資將再被收緊，高負債房企面臨降杠桿挑戰(zhàn)。
下半年各城市整體供地節(jié)奏預期將會加快，房企應積極關(guān)注可能存在的拿地機會，積極補倉，并抓住銷售窗口期，通過增加銷售回款、控制經(jīng)營成本等方式降低負債水平。
8月百強房企銷售額同比增30.7%
經(jīng)歷了7月的淡季不淡，8月，房企銷售業(yè)績迎來新一輪增長。
TOP100房企實現(xiàn)全口徑銷售金額11174.7億元，同比增長29.2%，單月業(yè)績環(huán)比增長2.8%；銷售操盤金額達到9761.7億元，接近萬億元，單月同比增長30.7%，這是房企單月業(yè)績自4月轉(zhuǎn)正后進一步回升，8月增幅較7月擴大5個百分點。
從累計操盤銷售來看，自3月以來市場熱度回升，規(guī)模房企緊抓銷售窗口期，積極營銷去化，自6月進入高點之后，8月繼續(xù)維持高位。1-8月百強房企整體業(yè)績達到64120.9億元，同比增長6.2%，累計業(yè)績增速自7月首次回正后繼續(xù)提升。
表：2020年8月百強房企業(yè)績表現(xiàn)及同比變動（億元）
圖：2020年1-8月百強房企單月銷售操盤金額及同比變動（億元）
數(shù)據(jù)來源：CRIC
近8成百強房企單月業(yè)績同比提升
8月，TOP100房企中有近8成企業(yè)實現(xiàn)單月業(yè)績同比提升。截至8月末，已有近7成房企累計業(yè)績超過去年同期，實現(xiàn)同比增長。
聚焦至TOP10房企，8月僅綠地控股單月業(yè)績同比下降之外，其余9家房企均實現(xiàn)正向增長，其中招商蛇口單月同比增長48.2%，增幅引領(lǐng)十強。1-8月累計增速有八家房企均實現(xiàn)正增長，累計增幅最大的為中國恒大。
具體來看，碧桂園實現(xiàn)單月全口徑業(yè)績規(guī)模810億元，同比增長32.8%。萬科單月實現(xiàn)全口徑業(yè)績規(guī)模590億元，同比增長33.7%。此外，本月保利、金地、世茂、綠城、金茂、招商等房企銷售表現(xiàn)較為突出，單月業(yè)績規(guī)模同比提升顯著。
值得注意的是，1-8月千億房企已增至18家。
表：2020年1-8月全口徑銷售TOP10房企業(yè)績表現(xiàn)（億元）
數(shù)據(jù)來源：CRIC、企業(yè)公告
TOP30房企操盤門檻增長3.3%
2020年，規(guī)模房企競爭持續(xù)，同時疫情對項目銷售、回款、開復工的影響也考驗了房企整體的經(jīng)營實力。
百強各梯隊房企整體上仍然呈現(xiàn)出明顯的分化格局。8月，TOP10房企銷售操盤金額入榜門檻增長12.5%至1345億元。TOP30和TOP50房企門檻較去年同期也分別提升了3.3%和1.5%，規(guī)模房企競爭優(yōu)勢凸顯。
截至8月末，TOP20房企門檻較去年同期微降5.7%至791.4億元；TOP100房企銷售操盤金額入榜門檻同比下降2.4%至122.1億元，行業(yè)分化持續(xù)。
圖：2020年1-8月百強房企銷售操盤金額入榜門檻及同比變動（億元）
數(shù)據(jù)來源：CRIC
重點城市成交面積同比增22%
8月，30個重點監(jiān)測城市整體成交面積有所回升，同、環(huán)比分別增長22%和5%。
一線城市房地產(chǎn)市場繼續(xù)回升，成交環(huán)比增長16%，同比漲幅升至39%。北京、上海和廣州市場延續(xù)高活躍度，同比漲幅皆超30%，廣州更是創(chuàng)近年來單月新高。而在供應明顯放量的作用下，深圳單月成交創(chuàng)年內(nèi)新高，同比大增56%。
26個二三線城市房地產(chǎn)市場分化明顯，整體環(huán)比增長4%。七成以上二三線城市市場熱度慣性延續(xù)，成交同比均實現(xiàn)正增長。典型如濟南，成交面積創(chuàng)近年來單月新高，同比增長兩倍有余。東莞、杭州、南京和寧波等市場成交持續(xù)高位運行，同比漲幅皆超50%。大連、福州和海口等市場則整體低迷，成交同、環(huán)比雙降，同比跌幅都在20%以上。
從區(qū)域市場來看，疫后長三角地區(qū)市場復蘇動能甚為強勁，杭州、寧波、南京、常州等同比漲幅更是超50%。無錫房企供貨節(jié)奏放緩，致使成交小幅回落，但并未明顯失速，同、環(huán)比跌幅都在10%左右。粵港澳大灣區(qū)市場熱度慣性延續(xù)，中西部地區(qū)市場明顯分化，成都、西安成交穩(wěn)步提升，同比漲幅升至50%左右，重慶、鄭州成交明顯走弱，同比跌幅都在20%附近。
目前，2020年中期業(yè)績報告發(fā)布已接近尾聲，結(jié)合多數(shù)房企并不樂觀的目標完成率，不少企業(yè)紛紛調(diào)整了下半年戰(zhàn)略安排，從房企供貨安排來看，下半年供貨節(jié)奏普遍加快，供貨量走高，規(guī)模房企均堅持穩(wěn)健、審慎的投資原則，并采取“以銷定投”策略。
從投資的角度來看，預計下半年供地節(jié)奏將進一步加快，房企應積極關(guān)注可能會存在的一些機會窗口。拿地方式上，招拍掛收緊，房企重點關(guān)注城市更新、收并購等多元方式拿地方式。
融資方面來看，結(jié)合8月末住建部、央行舉行重點房地產(chǎn)業(yè)務座談會，設(shè)置“三道紅線”，為房企融資端管控敲起警鐘，高負債房企面臨降杠桿挑戰(zhàn)。上半年融資環(huán)境較為寬松，下半年將有所收緊，融資可能會迎來局部管控。特別是土地市場火爆的城市管控力度會加大，如信托融資等類似表外融資也可能會收緊。
各大房企在下半年的投融資規(guī)劃中，應更加注重現(xiàn)金流和負債率的控制。尤其是那些暫被劃定為紅檔、橙檔的房企，更要積極把握目前的銷售窗口期，加緊供貨、積極營銷、搶收業(yè)績，通過增加銷售回款、降低現(xiàn)金支出等方式改善資產(chǎn)負債表，以便提升檔位降低融資約束。
附：TOP50房企八月銷售排行榜
本文來源：丁祖昱評樓市
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