掃一掃關注我們
掃一掃
日前，阿里聯手易居推出“天貓好房”，萬科郁亮、碧桂園莫斌、富力李思廉、旭輝林中等多家頭部房企的核心高管均出席發布會為之站臺。實際上，作為主角的阿里并非首次“觸房”，引發業內如此高關注度，一方面是房企面臨行業下半場的不確定因素，都在尋求突破口；另一方面，數字化轉型是行業趨勢，業內頭部企業均已加大了數字化轉型力度。
那么，數字化轉型能否給房企下半場減壓？
對此，同策研究院資深分析師肖云祥指出，房企數字化轉型的趨勢愈來愈強烈，因為市場在發生變化。市場從增量市場進入存量市場，客戶需求從被動向主動、多元化需求發展，行業去杠桿趨勢明了，面對行業的變化，房地產企業需要尋找新的業務增長動力，并積極推動業務創新，以實現轉型升級。積極擁抱新技術，推進數字化轉型，是房地產企業重塑增長和業務轉型的必然選擇。
去庫存壓力大
克而瑞數據顯示，65家披露了2020年上半年存貨明細的房企中，現房庫存總量為1.3萬億元，占比進一步下降0.4個百分點至11.3%。
隨著政策對融資和債務管控的加強，在新的政策框架下，部分債務壓力較大房企或將加強庫存去化，同時縮減投資力度。
易居企業集團CEO丁祖昱表示，以TOP30房企為分界線，TOP30以外的房企庫存占比均值出現了明顯的上漲，從10%跳到了14%-16%，這說明盡管TOP30的規模房企依然通過招拍掛、收并購等方式積極補充庫存，但憑借其存貨周轉次數的提高，區域結構的優化，有效消化了較多的現房，更加明顯地減緩了庫存壓力。如，2019年現房庫存占比高于重點監測房企均值的旭輝在2020年上半年庫存消化明顯，現房庫存總量較期初下降28.8%，現房占比下降至均值之下。
來自克而瑞一份研報顯示，就2015-2019年的趨勢來看，39家典型房企2019年存貨總量規模上同比增長25%，但已竣工存貨總量僅同比上升12%，遠小于存貨總量增幅。與此同時，房企已竣工存貨占比作為衡量存貨積壓程度的核心指標，已經取得4年連降，由2015年底的18.5%降至2019年底10.3%，并且近兩年也能保持勻速下降的趨勢。具體來看，有20家房企在2019年優化了已竣工存貨占比指標，其中有9家連續3年去滯重卓見成效。德信的已竣工存貨占比最低，為1.6%，越秀表現最為突出，四年內已竣工存貨占比未見反彈。
克而瑞研究中心指出，盡管當前市場受到疫情持續影響，但從規模房企2020年的供貨安排及目標去化率情況來看，房企對市場的整體預期仍保持謹慎樂觀的態度。多數房企貨值目標去化率在60%左右，與2019年基本持平。從存貨積壓指數和去化能力指數兩項指標來看，39家典型上市房企2019年的存貨周轉次數為0.33次，長期呈現下降趨勢，相比2016年的0.38下降了0.05次，但與2018年基本持平。
不少房企庫存壓力較大，去化能力弱的同時，也有不少房企庫存暫時積壓，謹慎運營或將改善局面。這也從側面反映了房地產市場趨穩的走勢。
前述39家典型房企中，有21家房企存貨周轉次數同比上升，6家房企實現了兩年連升，說明大部分房企在使用資金效率上有所改善。房企當中朗詩2019年的存貨周轉次數最高，達到了0.7次。
事實上，存貨周轉率單個指標并不能完全反映去化能力，企業本身的規模、項目城市布局甚至產品客群都會影響周轉能力。房企為了提升去化速度，開始從盈利能力和利潤空間入手。與此同時，鑒于特殊的預售制度，已竣工未售存貨通常被視為銷售困難，房企仍需持續關注這部分存貨的轉化，以更快獲得現金流來抵抗融資持續收緊帶來的資金壓力。
數字化轉型成救命稻草？
面對已竣工未售存貨，房企下半年要面對的就是這些貨值的變現轉化，以更快獲得現金流來抵抗融資持續收緊帶來的資金壓力。
肖云祥指出，從房企數字化發展來看，大致分為三個階段：第一階段，建立房企內部管理信息化，特別是一些大型房企組織架構龐大，業務體系復雜，內部管理信息化可為管理、協作、決策提供支撐，根本上提升了內部運作的效率。從行業來看，萬科、龍湖等房企走得比較早；第二階段，是業務的在線化，即內部運營中的不同價值鏈可以實現交互，同時實現內部和外部供應商、終端客戶之間的交互，如招采系統、工地管理、客戶管理等。價值在于內外部固定模式下協同效率的提升，提升客研能力，創新營銷模式等；第三階段，就是當前關注度較高的AI、大數據轉型，其價值在于通過對大量數據的分析，對企業經營提供決策支持。例如在拿地定位、客戶研究、營銷策略的制定，甚至延伸至客戶服務等均可利用大數據分析，來對策略的制定提供支撐。
結合目前行業情況來看，目前大部分企業處于內部管理信息化階段，為數不多的房企進入了業務在線階段，而當前只有很小的一部分房企在數字化的階段進行實踐和探索，這些大多為頭部企業，如萬科、碧桂園、恒大等。
從實現路徑來看，需要經歷幾個步驟，企業文化和經營理念的調整，從過去生產型企業文化向互聯網思維轉化，只有在底層思維上發生變化，數字化轉型才能有生長的土壤；組織架構和頂層設計等機制的調整，要營造公司數字化發展的空間和氛圍；要能忍受漫長的培育期，也就意味著成本的投入，包括戰略資源成本、人力成本、硬件成本等等，最終實現數字賦能業務，提升企業競爭力。
從經營決策的角度來看，人還是第一要素，數字化的運用只是提升效率及為經營決策提供支撐，核心的決策還是由人來完成。
旭輝控股董事長林中表示，地產開始進入競爭的新時代，數字化轉型和賦能就會成為企業發展的動力，從傳統的產業到地產+生態，一直到地產+科技，科技地產以及數字化的地產。在他看來，數字化會成為未來新的生產力。所以未來他們全方位能力的提升和變革，主要涉及決策模式、運營模式、協作模式、組織模式等四個方面。
本文來源：21世紀經濟報道
熱線
關注
置頂
