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    2020年最后一天，央行聯(lián)合銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，對(duì)銀行房地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房貸款的占比提出明確上限。

接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，此次新政出臺(tái)在預(yù)期之中，整體來說對(duì)銀行影響不大。隨著市場(chǎng)情緒逐漸穩(wěn)定，與銀行股開年一片“飄綠”的表現(xiàn)不同，不少銀行股價(jià)又于1月6日紛紛翻紅。

亦有房企人士向記者分析，融資端的變化會(huì)倒逼房企投資更加審慎，并且會(huì)更加聚焦核心。未來房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部也許會(huì)出現(xiàn)分化，龍頭型房企發(fā)展態(tài)勢(shì)更占上風(fēng)，而中小房企后續(xù)不排除被并購(gòu)的可能。

新增“緊箍咒”在預(yù)期之內(nèi)

此次房貸新政將銀行劃分為五檔，分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款集中度管理要求，即對(duì)房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款占比提出上限，并允許地方監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)第三、四、五檔銀行的上限做上下2.5個(gè)百分點(diǎn)的浮動(dòng)。

同時(shí)，新政對(duì)超過上限的銀行規(guī)定了整改要求，即超限2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)的，過渡期2年，超限2個(gè)百分點(diǎn)及以上的，過渡期4年。

就在此前不久，監(jiān)管部門出臺(tái)“三道紅線”的房企融資新規(guī)也備受關(guān)注：一是房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；二是房企的凈負(fù)債率不得大于100%；三是房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。只要“踩線”，則不能增加或需嚴(yán)控有息負(fù)債規(guī)模。

“總體來看，釋放了一個(gè)信號(hào)，引導(dǎo)銀行資金少投房地產(chǎn)，多支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，這跟此前監(jiān)管一貫導(dǎo)向是一致的。”交通銀行金融研究中心研究專員夏丹向證券時(shí)報(bào)記者表示。

從內(nèi)容上看，房貸集中度的管理新政并不新鮮，此前房貸集中度管理也作為宏觀審慎監(jiān)管當(dāng)中的一個(gè)手段被提及。2020年10月21日，央行副行長(zhǎng)潘功勝在2020金融街論壇年會(huì)上表示，人民銀行將推動(dòng)完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，逐步實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度、居民債務(wù)收入比、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重等宏觀審慎政策工具。

多位分析人士向記者表示，房地產(chǎn)貸款集中度管理對(duì)銀行的影響并不算大。目前來看，多數(shù)銀行基本符合政策要求，房地產(chǎn)貸款存量的壓降壓力有限。

“由于相對(duì)比較靈活的過渡期，即便按2至4年算，超限銀行總共每年壓降存量約幾千億元。沒有超限的銀行也不容易按照上限去增加，因?yàn)橐恢币詠矸抠J管得相對(duì)比較嚴(yán)。”有分析人士說。

而開發(fā)貸受到長(zhǎng)期嚴(yán)控，各銀行對(duì)于個(gè)人按揭貸款還有一定的放款靈活度，波動(dòng)相對(duì)較大，政策出臺(tái)后踩線的銀行也會(huì)放緩貸款沖動(dòng)。

房企投資更加審慎

在監(jiān)管明確給出限制的情況下，銀行又會(huì)如何應(yīng)對(duì)？

有銀行業(yè)內(nèi)人士告訴證券時(shí)報(bào)記者，從調(diào)降占比策略的角度看，銀行可以選擇風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后收益率接近房貸的其他產(chǎn)品、資產(chǎn)證券化、逾期和不良的催收壓降等，“做大分母也是一個(gè)辦法，如果做大的部分是去支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)就更符合導(dǎo)向了”。

在個(gè)人住房貸款占比方面，從商業(yè)性角度來看，因其低風(fēng)險(xiǎn)和低資本消耗，是優(yōu)質(zhì)的信貸資產(chǎn)，常受商業(yè)銀行青睞。不過，亦有業(yè)內(nèi)人士表示，尚在還款中的正常個(gè)貸不會(huì)被壓降，剛需也仍然是鼓勵(lì)的。

“其實(shí)銀行的調(diào)整也不會(huì)太大，因?yàn)榍捌谠缇烷_始了房貸業(yè)務(wù)的相關(guān)調(diào)整。”一位國(guó)有大行資深從業(yè)人士向記者表示。

近年來，政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的決心日益凸顯，在“房住不炒”的導(dǎo)向下，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款調(diào)整已持續(xù)一段時(shí)間，新政只是將前期政策制度化。上述從業(yè)人士告訴記者，銀行在房地產(chǎn)貸款集中度方面早已開始調(diào)整。

一方面，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商從嚴(yán)控制準(zhǔn)入，即對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的調(diào)查，對(duì)放款的企業(yè)現(xiàn)金流、利潤(rùn)情況以及進(jìn)行中的項(xiàng)目情況，銀行會(huì)進(jìn)行詳細(xì)了解和盡調(diào)；另一方面，從需求方即購(gòu)買樓盤的住戶來看，銀行主要是從首付比例和利率上浮的程度進(jìn)行調(diào)節(jié)，對(duì)于個(gè)人按揭貸款的審批增加了許多限制條件。

對(duì)于被卡緊融資渠道的房企來說，此前“三道紅線”的出臺(tái)就已經(jīng)頗為震動(dòng)，此次新政，從銀行端也給房企帶來了不可忽視的影響。兩項(xiàng)針對(duì)銀行、房企的規(guī)定一脈相承，互相配合。

一位頭部房企人士向記者表示，融資端的變化會(huì)倒逼房企投資更加審慎，并且會(huì)更加聚焦核心，“如果放款嚴(yán)格后，項(xiàng)目的審核也會(huì)相應(yīng)變嚴(yán)格，單從投資端來講的話，如果投一些不是特別核心的位置，那么回款會(huì)回得慢，收益效果差”。

從“三道紅線”到現(xiàn)在的房貸新政，整體上看是逐步規(guī)范化。該房企人士也向記者預(yù)測(cè)，未來房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部也會(huì)出現(xiàn)分化，龍頭型房企發(fā)展態(tài)勢(shì)更占上風(fēng)。“一是因?yàn)閿傋哟罅耍瑱C(jī)會(huì)多了。相對(duì)而言，小房企抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力小，基本上會(huì)是強(qiáng)者恒強(qiáng)的狀態(tài)。”

中泰證券戴志峰也表示，新規(guī)將從融資端進(jìn)一步推動(dòng)貸款向房地產(chǎn)頭部企業(yè)集中。“大銀行出于維護(hù)戰(zhàn)略客戶的考慮，稀缺的額度會(huì)優(yōu)先保證頭部房企，中小房企獲取銀行貸款的難度升高，或只能通過加快處理存貨保證自身現(xiàn)金流，后續(xù)不排除被并購(gòu)的可能。


本文來源：證券時(shí)報(bào)