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　  5月11日，第七次全國(guó)人口普查主要數(shù)據(jù)發(fā)布。2020年，全國(guó)人口共141178萬(wàn)人，與2010年相比，增加了7206萬(wàn)人，增長(zhǎng)5.38%，年平均增長(zhǎng)率為0.53%。

　　從年齡構(gòu)成來(lái)看，與2010年相比，0—14歲、15—59歲、60歲及以上人口的比重分別上升1.35個(gè)百分點(diǎn)、下降6.79個(gè)百分點(diǎn)、上升5.44個(gè)百分點(diǎn)，人口老齡化程度進(jìn)一步加深。

　　房地產(chǎn)需求天然與人口狀況具有極高的相關(guān)性。多家地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這樣的人口結(jié)構(gòu)將有利于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。事實(shí)上，不少地產(chǎn)企業(yè)也早已布局了養(yǎng)老業(yè)務(wù)這片藍(lán)海。

　　受此影響，養(yǎng)老概念表現(xiàn)活躍。截至5月11日收盤(pán)，養(yǎng)老概念板塊漲幅為2.7%，其成分股中便出現(xiàn)了地產(chǎn)股的身影，如括奧園美谷、魯商發(fā)展、世聯(lián)行、保利地產(chǎn)等。

　　老齡化程度加深

　　從第五次、第六次和第七次人口普查的情況來(lái)看，2010-2020年人口老齡化出現(xiàn)加速。

　　上述三次人口普查的結(jié)果顯示，65歲以上的人口占比分別為7.1%、8.9%、13.5%。其中，2000年的人口普查中，65歲以上人口約8827萬(wàn)，2010年達(dá)到了11893萬(wàn)，而2020年達(dá)到了19064萬(wàn)。

　　根據(jù)聯(lián)合國(guó)的統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，65歲以上人口占比高于7%，為輕度老齡化，占比高于14%為中度老齡化。

　　在這一標(biāo)準(zhǔn)下，我國(guó)在2000年就已進(jìn)入人口老齡化，并且老齡化趨勢(shì)越發(fā)明顯?！捌咂铡睌?shù)據(jù)顯示，我國(guó)的老年人口數(shù)量已經(jīng)逼近中度老齡化的警戒線。

　　值得一提的是，60歲及以上人口的比重已經(jīng)高達(dá)18.7%，較10年前增加了5.44個(gè)百分點(diǎn)。

　　同時(shí)，我國(guó)0—14歲人口為25338萬(wàn)人，占17.95%；15—59歲人口為89438萬(wàn)人，占63.35%；整體呈明顯的“兩頭升高、中間降低”的人口格局。

　　克而瑞研究中心分析，按照當(dāng)前趨勢(shì)推測(cè)，到2023年左右，我國(guó)老齡化水平將超過(guò)20%。

　　日益突出的社會(huì)人口結(jié)構(gòu)變化，早已引起國(guó)家有關(guān)部門(mén)的關(guān)注。

　　2013年9月，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)（國(guó)發(fā)〔2013〕35 號(hào)）》，提出2020年要全面建成功能完善、規(guī)模適度、覆蓋城鄉(xiāng)的養(yǎng)老服務(wù)體系。

　　此后的6年里，養(yǎng)老政策的發(fā)布迎來(lái)高峰期。有統(tǒng)計(jì)顯示，這段時(shí)期僅中央級(jí)的養(yǎng)老文件就有130余個(gè)，包括產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、金融政策等八個(gè)方面，填補(bǔ)了過(guò)去的空白。

　　嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院梳理，“十四五”綱要提出“制定人口長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，優(yōu)化生育政策”，并在近期國(guó)家有關(guān)部門(mén)積極開(kāi)展調(diào)研針對(duì)“一老一小”出臺(tái)整體解決方案，目前國(guó)家發(fā)展改革委、民政部、國(guó)家衛(wèi)生健康委正在會(huì)同有關(guān)方面編制“十四五”養(yǎng)老服務(wù)體系規(guī)劃。

　　與此相對(duì)的養(yǎng)老市場(chǎng)規(guī)模也是同樣龐大。

　　越秀康養(yǎng)戰(zhàn)略投資中心提供的數(shù)據(jù)顯示，據(jù)測(cè)算，“十四五”末中國(guó)康養(yǎng)市場(chǎng)容量將超10萬(wàn)億，其中，養(yǎng)老公寓（含康養(yǎng)小鎮(zhèn)及旅居）市場(chǎng)容量為4.4萬(wàn)億、養(yǎng)老服務(wù)1.9萬(wàn)億、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)5千億。

　　克而瑞研究中心提出，未來(lái)進(jìn)入老齡階段的人群，其養(yǎng)老住房需求無(wú)疑是巨大的，尤其在子女工作比較繁忙、疏于照顧的大前提之下，省心、宜居的養(yǎng)老產(chǎn)品將迎來(lái)春天。

　　億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨表示，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚屬于藍(lán)海，未來(lái)養(yǎng)老需求仍會(huì)快速提升，對(duì)于尋找第二增長(zhǎng)曲線的企業(yè)來(lái)說(shuō)，不失為一個(gè)好的選擇。

　　養(yǎng)老市場(chǎng)待爆發(fā)

　　有不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商瞄準(zhǔn)養(yǎng)老領(lǐng)域進(jìn)行布局，并已取得了初步成果。

　　萬(wàn)科是較早開(kāi)啟行動(dòng)的企業(yè)之一。2009年便開(kāi)始研究養(yǎng)老業(yè)務(wù)，2011年杭州萬(wàn)科的第一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)隨園嘉樹(shù)落地余杭良渚。截至2020年3月，萬(wàn)科的養(yǎng)老業(yè)務(wù)布局了包括北京、上海、成都、杭州等在內(nèi)的13個(gè)城市，共有各類(lèi)養(yǎng)老及康復(fù)醫(yī)院項(xiàng)目資源53個(gè)，總床位約7800個(gè)。

　　2012年就進(jìn)入健康產(chǎn)業(yè)的保利發(fā)展，除了落地運(yùn)營(yíng)多家高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)之外，在適老化方面也進(jìn)行了許多探索。公開(kāi)信息顯示，保利發(fā)展旗下的適老化用品商保利和品推出了不少產(chǎn)品，在衛(wèi)浴潔具/無(wú)障礙扶手、多功能護(hù)理床、家具/軟飾、康復(fù)/輔具領(lǐng)域等領(lǐng)域產(chǎn)品逾1000款，產(chǎn)品專(zhuān)利共82項(xiàng)，銷(xiāo)售份額在行業(yè)內(nèi)位居前三。

　　越秀地產(chǎn)從2012年起開(kāi)展了對(duì)行業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)研究、進(jìn)行全國(guó)實(shí)地調(diào)研；2017年，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)公司設(shè)立，并購(gòu)了深圳銀幸公司；2019年便開(kāi)啟了社區(qū)、居家養(yǎng)老服務(wù)試點(diǎn)，落地家庭養(yǎng)老床位，并加快了與聯(lián)同阿里巴巴推動(dòng)智慧養(yǎng)老服務(wù)的合作。

　　此外，招商蛇口也在養(yǎng)老布局有所動(dòng)作。2019年1月，招商局仁和人壽保險(xiǎn)股份有限公司公告稱(chēng)，與招商蛇口合資設(shè)立養(yǎng)老投資子公司方案獲銀保監(jiān)會(huì)批復(fù)。

　　有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年初，介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的上市公司僅8-9家。另?yè)?jù)《2021中國(guó)養(yǎng)老與康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告》披露，在主板上市的公司中，目前涉及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有82家，其中主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的公司32家，占比高達(dá)39%。

　　盡管業(yè)務(wù)探索積極，但成熟的盈利模式尚未成型。上述報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，在其樣本調(diào)查中，有61%的企業(yè)表示尚未形成有效盈利機(jī)制。值得一提的是，構(gòu)成前述報(bào)告樣本的企業(yè)中，有35%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、34%的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　不過(guò)，長(zhǎng)期來(lái)看，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們生活水平的提高，高凈值老年群體逐漸增多，其改善型養(yǎng)老需求也會(huì)擴(kuò)大養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)空間。

　　《胡潤(rùn)百富2017年中國(guó)高凈值人群醫(yī)養(yǎng)白皮書(shū)》顯示，地區(qū)人均可支配收入是判斷城市養(yǎng)老購(gòu)買(mǎi)力是否具備發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的重要標(biāo)準(zhǔn)，目前國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)為3000美元（約20萬(wàn)元人民幣），國(guó)內(nèi)超60個(gè)城市達(dá)到該水平。

　　越秀康養(yǎng)戰(zhàn)略投資中心提供的數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟(jì)狀況，北京、上海、廣州、杭州、蘇州、南京、長(zhǎng)沙等城市人均可支配收入在4萬(wàn)元以上，且65歲以上老人口數(shù)量較多，已是較為成熟的、具有養(yǎng)老改善需求的地區(qū)。

　　越秀地產(chǎn)養(yǎng)老業(yè)務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人也在日前的論壇中透露，等到60后到80后這一批人步入老年之后，他們的觀念和支付能力，將足以支撐養(yǎng)老市場(chǎng)的爆發(fā)。

本文來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)