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“我們有幾家分店這一個(gè)多月都沒(méi)開(kāi)單了，我覺(jué)得很奇怪，到了5月買房的人反而沒(méi)以前多。”在深圳羅湖紅崗片區(qū)，房產(chǎn)中介店長(zhǎng)陳經(jīng)理有點(diǎn)無(wú)奈。

雖然說(shuō)每個(gè)片區(qū)的情況各有不同，但從陳經(jīng)理的話中也可以看出，深圳樓市在密集的調(diào)控和嚴(yán)厲的監(jiān)管之下，正在發(fā)生變化。此外，近期多個(gè)城市相繼調(diào)升房貸利率，也給市場(chǎng)帶來(lái)新的變化。

購(gòu)房者心態(tài)發(fā)生改變

距離2月8日深圳出臺(tái)二手房成交參考價(jià)已經(jīng)過(guò)去3個(gè)多月，參考價(jià)的到來(lái)給購(gòu)房者最直接的影響就是大部分二手房的首付比例提高。近期，深圳房貸利率也開(kāi)始調(diào)升。

5月6日，中國(guó)建設(shè)銀行深圳市分行下發(fā)通知，深圳建行將調(diào)整房貸利率首套房貸款利率執(zhí)行LPR+45BP（相當(dāng)于5.10%），二套房貸執(zhí)行LPR+95BP（相當(dāng)于5.60%），相比之前分別上調(diào)15BP和35BP。隨后，工、農(nóng)、中、交等多家股份制銀行也相繼上調(diào)房貸利率。記者致電中國(guó)銀行和招商銀行的個(gè)貸經(jīng)理，也得到肯定的答復(fù)，而且加息幅度與建行相同。

記者也算了一筆賬，按照100萬(wàn)房貸（貸款期限30年，還款方式為等額本息）來(lái)計(jì)算的話，首套房貸利率上漲后，月息較之前增加了92元，二套的月息則增加了218元。

除了利率上調(diào)，目前多家銀行對(duì)于二手房購(gòu)房者的首付款審查也越來(lái)越嚴(yán)，有銀行要求近6個(gè)月新增的消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸以及30萬(wàn)以上的信用卡消費(fèi)等必須結(jié)清，否則不予審批。此外，還有銀行要求提供借款人家庭持有不低于80%的首付資金證明。不過(guò)，多位銀行個(gè)貸經(jīng)理表示，目前銀行房貸的額度仍算充足。

▲  有產(chǎn)房中介發(fā)布的筍盤消息

記者在羅湖、福田多個(gè)片區(qū)采訪時(shí)，多位購(gòu)房者都表示在接連不斷的調(diào)控之下，對(duì)于深圳樓市前景的看法發(fā)生改變，特別是對(duì)房?jī)r(jià)“只漲不跌”的想法開(kāi)始動(dòng)搖。“如果調(diào)控持續(xù)下去，房?jī)r(jià)多少要調(diào)整一些，現(xiàn)在只有錢到位的客戶會(huì)出手，置換的客戶多數(shù)會(huì)選擇觀望。”有房產(chǎn)中介如是說(shuō)。“最近出手買二手房的人的確少了一些，而降價(jià)放盤的業(yè)主相對(duì)多了一些，但一些業(yè)主會(huì)要求購(gòu)房者一次性付款。”

購(gòu)房者與房產(chǎn)中介的感覺(jué)也反映在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)之上，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份深圳二手房網(wǎng)簽4396套（含自助網(wǎng)簽），環(huán)比下滑9.7%。而在5月10日至16日當(dāng)周，深圳二手房的網(wǎng)簽量為837套，環(huán)比持續(xù)下滑7.3%。

與去年的房貸利率上行有“區(qū)別”

除了深圳，多個(gè)城市的樓市近期也都正在經(jīng)歷“加息潮”。就在近日，寧波、杭州等城市也相繼上調(diào)了房貸利率。市場(chǎng)消息指出，杭州多家銀行上調(diào)房貸利率。調(diào)整后首套房利率5.4%，二套房5.5%。此前利率在首套5.2%、二套5.38%的水平。

融360大數(shù)據(jù)研究院今天發(fā)布全國(guó)42個(gè)重點(diǎn)城市房貸利率的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2021年5月（數(shù)據(jù)采集期為2021年4月20日-2021年5月18日），全國(guó)首套房貸款平均利率為5.33%，環(huán)比上漲2BP；二套房貸款平均利率為5.61%，環(huán)比上漲2BP。監(jiān)測(cè)的42個(gè)城市中，21城市的房貸利率平均水平環(huán)比上漲，3個(gè)城市的漲幅在10BP以上。

“加息潮”也蔓延到整個(gè)粵港澳大灣區(qū)。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，5月粵港澳大灣區(qū)首套、二套利率分別較4月提高21、26個(gè)基點(diǎn)。其中惠州的首套、二套房貸利率分別達(dá)到6.5%、7%，在各區(qū)域中上漲最為顯著，。有市場(chǎng)人士表示，深圳、杭州等城市此前的房貸利率相對(duì)于其他一二線城市來(lái)說(shuō)較低，所以調(diào)升的壓力也比較大。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，對(duì)于深圳這一輪調(diào)控，金融的問(wèn)題最大，特別是杠桿炒作、經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市屢屢被詬病。另一方面，深圳當(dāng)下的剛需最受傷，所以需要差異化執(zhí)行。“我們發(fā)現(xiàn)，深圳的二套房貸平均利率在一線城市里算是最低的水平。而且，原來(lái)首套房貸利率水平（4.98%）比二套房貸利率（5.25%）僅僅低了27個(gè)基點(diǎn)。深圳這次的金融政策，其實(shí)本質(zhì)上也是穩(wěn)定樓市的舉措，因?yàn)楫?dāng)樓市下滑時(shí)，如果不給剛需購(gòu)房?jī)?yōu)惠利率的話，整個(gè)市場(chǎng)的下滑速度可能會(huì)更快。”

不管是深圳還是其他房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)火熱的城市，除了利率變化，今年以來(lái)金融端的調(diào)控和監(jiān)管力度不斷加大：嚴(yán)查個(gè)人消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸流入樓市，重點(diǎn)篩查非營(yíng)商人員經(jīng)營(yíng)性貸款以及大額的、邏輯上不具合理性的消費(fèi)貸款等貸款。深圳近期更是擴(kuò)大排查機(jī)構(gòu)范圍，將小貸公司涉房貸款業(yè)務(wù)納入。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年房貸利率上行和去年有本質(zhì)區(qū)別，去年是由于額度管控，今年是銀行也要在房住不炒方面承擔(dān)更大的維穩(wěn)責(zé)任。而從去年到現(xiàn)在的房貸額度管控，也確實(shí)對(duì)貸款流量和利率產(chǎn)生影響。從后續(xù)思路看，相關(guān)政策確實(shí)還會(huì)收緊。與此同時(shí)，現(xiàn)在銀行做的工作包括消化去年到今年還沒(méi)放貸的業(yè)務(wù)，同時(shí)今年主動(dòng)調(diào)整結(jié)構(gòu)，放貸方面尋求新的思路和投向。另外，為了增加可貸的資金，銀行也加強(qiáng)了貸款資金的資產(chǎn)證券化的工作。“多地銀行的房貸利率出現(xiàn)集體性上調(diào)，一方面或說(shuō)明有窗口指導(dǎo)，另一方面也是有共識(shí)，即銀行普遍都感受到了壓力，大家都統(tǒng)一進(jìn)行了利率的調(diào)整。”


來(lái)源：中國(guó)基金報(bào)