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2019年8月26日，十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過關于修改《土地管理法》的決定，此次修訂內容主要集中在農村土地制度改革，在破除集體經營性建設用地入市、打造城鄉統一建設用地市場方面做出突破。
新《土地管理法》刪除了原《土地管理法》第43條“任何單位或個人需要使用土地的必須使用國有土地”的規定，明確農村集體經營性建設用地在符合規劃、依法登記，并經三分之二以上集體經濟組織成員同意的情況下，可以通過出讓、出租等方式交由農村集體經濟組織以外的單位或個人直接使用，且“通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押”。
本次修訂正式開啟城鄉統一建設用地市場建設序幕，在破除“存量發展”時期土地資源瓶頸的同時，也改變了城鄉土地要素流動和土地利用分配格局。修訂后的《土地管理法》從制度上釋放了房地產發展的新活力，為文旅康養地產項目盤活存量土地掃平一大重要的制度壁壘。
市場契機：文旅康養融合的市場黃金期
伴隨著人口老齡化的到來和居民消費升級，我國人民對大健康的消費需求不斷攀升，文旅、度假、健康、養老產業市場不斷擴大，相應帶動特色地產市場迅速成長。2018年末，我國60周歲及以上人口達到24,949萬人，占總人口的17.9%，已接近中度老齡化社會的標準20%，相比2017年增長859萬人，漲幅0.6%。其中，65周歲及以上人口16,658萬人，占總人口的11.9%，相比2017年增長827萬，漲幅0.5%。據估計，我國將在2030年進入重度老齡化社會，2050年達到深度老齡化。老齡化時代的快速來臨催生了大量養老服務需求；一方面，年輕勞動力趨于短缺導致社會老年人照顧的能力缺口不斷拉大；另一方面，現有公共養老設施短缺，其數量和質量均嚴重滯后于經濟社會發展需求，商業化養老設施成為彌補短板的必然選擇。
與此同時，隨著我國大城市生態環境問題凸顯以及上班族生活節奏加快、生活壓力加大，社會主要勞動力群體、同時也是消費主力階層“亞健康”狀況普遍，加之閑暇時間有限，對高質量生態康養、醫療康復、健康運動、農業觀光和鄉村體驗的消費需求，特別是城市周邊區域的相應服務需求呈爆發式增長態勢。中房智庫根據市場調查估算，目前我國GDP萬億級的10個城市（包括北京、上海、深圳、廣州、重慶、成都、天津、武漢、蘇州、杭州）總人口突破1.7億，第三產業平均比重超60%，對文旅康養服務的需求人次不低于2億人次/年。2020年規劃的20大城市圈總人口達7億，有接近4億中等收入群體。按照2018年全國社會消費總額增速9%估算，考慮消費結構升級趨勢，2025年中國文旅、康養服務消費市場規模將達到10 萬億~15萬億元。
巨大市場空間的開啟與房地產行業轉型期相結合，為文旅康養地產市場打開了快速增長通道。立意鮮明、特色定位準確的，符合都市人群消費期待的，定制化、高端型文旅康養融合業態正成為時下趨勢尖端。據中房智庫不完全統計，截至2019年6月，全國上市房地產企業正在開發的文旅康養概念地產項目超過1200個。
政策契機：全面深入實施健康中國戰略
十九大指出，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。為應對老齡化挑戰、滿足我國人民不斷升級的健康休閑和醫養服務需求，近年中央和地方出臺了一系列政策，推動產業發展、引導社會投資進入。特別是在醫養產業方面，按照“健康中國”戰略的指引，做出了遞進式政策安排（表1）。
一系列政策體現出我國積極應對人口老齡化，發展健康產業，推進醫養結合，鼓勵民間投資進入養老、醫療等領域，從用地、養老設施建設、醫養結合、金融支持等多個方面提供配套扶持政策，為康養文旅產業的發展提供了日益完善的內外部環境（圖1）。
市場需求和政策支持的雙重利好下，大健康、養生旅游等眾多文旅康養產業相關概念備受市場和資本關注。中房智庫認為，新時代文旅康養地產屬于“現代房地產業+”概念范疇，是建立在傳統健康產業、休閑產業、文化產業、旅游產業深度融合、關聯配置和產業鏈條重塑基礎上的，以現代文化旅游設計理念容納多種物業形態，通過地產開發項目的景觀重塑、空間格局梳理和資源要素整合作用打造載體；進而以中國傳統的養生觀和現代醫學的融合為理念，以“休閑、度假、健康、養老、養生”為核心功能，實現為包括老年人、工作壓力人群等特定群體提供綜合化、定制型、針對性身心康養服務的高階房地產產業形態。
發展業態：五類典型項目模式
當前，國家發展的內外部環境和房地產的政策方向發生深刻變化，中國房地產行業正經歷發展模式的轉換期、行業規模和發展路徑的分化期、不確定因素增多的風險期和新增長風口的機遇期。“四期疊加”下，轉型突圍成為房地產企業必然選擇；在一些對市場高度敏感的行業龍頭帶動下，許多房企出現“去地產化”趨勢。除完全轉型大數據、人工智能等高科技領域外，多數房企將目標投向現代服務業，而文旅康養地產新業態就是主要關注點之一。目前，萬達、恒大、融創、保利等大型房地產開發商都在具有稀缺性資源的地區布局，打造以生態資源、文化旅游、健康養老等為賣點的康養地產項目，探索具有自身特色和品牌效應的“康養+文旅+地產”模式。同時，也與生態保護、精準扶貧等概念相結合，提升企業社會形象。目前，國內房地產企業開發運營的康養地產項目模式可分為5類（表2）：
其中，康療型養生養老項目最為典型。以中房智庫調研過的成都溫江國際醫學城項目為例，該醫學城總面積65平方公里，包含醫療服務區、康復養生區、商務配套園區三個區域，不僅為市民、老年人、社會群體等提供現代、周到的健康休閑服務，還可為西部中高收入階層和長期居住的外籍人士提供高水平的醫療服務，融合尋醫養生、生態觀光、休閑旅游、國際交流等功能于一體。農家休閑養老以聯眾集團的城仙居項目為例，聯眾集團在全國環境優美的鄉村布局，在鄉村景區周邊利用農村閑置資源建設度假物業，將鄉村旅游和鄉村公寓融合，為城市家庭提供專業的鄉村度假服務，滿足城市人回歸田園的精神渴望。
發展載體：文旅康養+農村建設用地的必由之路
文旅康養地產除了需要整合醫療養老資源、挖掘培育特色文化外，取得項目的土地使用權也是其業態發展中的一大核心關鍵。大中城市因受到國家規劃的調控土地供給不足，因此，利用農村土地資源，尤其是存量土地資源，發展文旅、度假、康養等鄉村綜合體，已成為文旅康養地產發展的破題之舉。一方面，鄉村地處城市邊界，是城市最大的自然生態空間。對于城市消費群體而言，鄉村具有良好的自然生態環境、較為豐富的文化旅游資源和便捷的交通區位條件，天然具備發展田園旅游、康樂休養等業態的優勢。另一方面，我國空間規劃目前由擴張性規劃逐步轉向限定城市邊界、優化空間結構的規劃，將劃定生態紅線、永久基本農田、城市邊界三條底線，嚴控新增建設用地規模。城市邊界擴張受限，鄉村作為城市最大的后備土地資源來源，是承接都市有效需求的主要潛在用地。發展特色小鎮、田園綜合體等文旅康養項目需要大量的土地資源，而增量建設用地受限，因此利用閑置宅基地、低效建設用地等農村閑散土地資源發展康養、民俗、鄉村旅游等即成為存量發展下的必由之路。
四大影響：打開市場，創造機遇
《土地管理法》的修訂對文旅康養地產發展的影響主要體現在以下四個方面。
一是簡化文旅康養地產項目土地獲取的環節，降低土地獲取成本。從土地獲取的角度看，根據現行《土地管理法》的規定，利用農村集體經營性建設用地開發建設康養項目，必須將土地征收為國有建設用地再進行土地獲取和開發建設。而按照新《土地管理法》的規定，農村集體經營性建設用地可以直接入市，土地流通環節進一步減少，有利于文旅康養項目的開發商以比之前更低的時間成本取得土地資源。另外，文旅康養項目落地可以解決當地就業、完善當地基礎建設，開發商可以協商以較低的土地成本獲得項目用地。
二是增強企業投資文旅康養地產信心，產業規模將進一步擴大。目前，縣城、鄉村、小鎮等農村地區是房地產開發商發展文旅康養項目的優先選址地，土地獲取制度的壁壘消除后，為文旅康養地產取得建設用地的使用權提供了法律依據，增強了房地產開發商等投資主體對農村土地市場的信心，刺激了開發商投資布局文旅康養產業的意愿。尤其是在鄉村振興戰略背景下，度假型民宿、休閑農業、田園養生等兼容生產生活生態、融通工農城鄉的新業態將獲得更多的機會。
三是增加土地獲取的渠道，保障文旅康養產業用地。農民集體所有的土地具備成本較低、自然和生態環境較好的優點，非常適宜做康養、旅居項目。本次《土地管理法》修訂增加了農村建設用地的供給，符合文旅康養地產的用地需求。不少開發商已經開始探索利用農村集體經營性建設用地進行康養地產開發。例如，京漢實業通過競拍方式摘得成都郫都區集體經營性建設用地，分別以1773.3萬元、1490.2萬元摘得兩地塊，擬按照享老村進行規劃建設，發展健康養老產業。又如廣西北流市本草小鎮項目，該項目位于北流市會仙河公園以西，是一個集旅游、養生、商住等于一體的綜合項目，南藥科普園是本草小鎮的配套項目之一，項目區內的甘村、九代村等通過農村集體經營性建設用地入市，保障了部分本草小鎮項目的用地。
四是為企業進入農村市場打開了口子，有助于鄉村文旅康養產業升級和新業態進駐。農村集體建設用地雖然嚴禁進行商品房開發（關系到存量小產權房處置、農用地保護等問題），但入市后可以作為商業經營、服務業用地，有利于提升城鄉土地資源綜合利用效益、提高農民財產性收入，也能夠助推鄉村產業升級和新業態進駐，促進康養等相關業態成長。以成都市郫都區為例，作為全國33個農村土地制度改革試點之一，該區已完成農村集體經營性建設用地入市350余畝，帶動發展養生養老中心、創意農業基地、農耕體驗園160多家，相關村集體及個人獲得了超過1.7億元的土地收入。宅基地制度的改革探索亦可與文旅地產項目的開發相配合，允許進城落戶農民宅基地自愿有償退出，可釋放一定量的建設用地作為鄉村旅游康養項目的載體，既有利于增加農民的財產性收入，也有利于文旅康養地產項目的開發，田園綜合體“農業+文創+新農村”的綜合發展模式將會有大突破。
未來，隨著我國新《土地管理法》的落地實施以及深入發展，在控制農村建設用地總量、不占用永久基本農田前提下，農村存量建設用地活力將會被充分激發，支持鄉村休閑旅游養老等產業和農村三產融合發展，未來的康養地產將向著更加成熟、多元的方向邁進。
本文來源：中國房地產網
作者：中房智庫特約研究員 趙琳祎 中房智庫研究員 柴鐸
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