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這兩年對房地產(chǎn)也影響的重大政策事件頻出，從三道紅線控制政策到前段時間推出的大城市集中供地政策，再到近日推出的土地出讓金劃轉(zhuǎn)催措施，可見影響行業(yè)發(fā)展的生態(tài)環(huán)境正在巨變。針對這樣的變化，大多數(shù)企業(yè)還是比較迷茫的，甚至有的企業(yè)在顧慮，這種重大調(diào)整將怎樣影響我們的戰(zhàn)略布局變化呢？

我們來復(fù)盤一下最新的政策。

6月4日，財政部等四部門發(fā)布《關(guān)于將國有土地使用權(quán)出讓收入、礦產(chǎn)資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》）。

《通知》全文內(nèi)容不長，重點說的是相關(guān)具體手段措施。其核心內(nèi)容就是一點：曾經(jīng)作為地方財政重要來源的土地出讓金收入，全部劃轉(zhuǎn)給稅務(wù)部門負(fù)責(zé)征收。

那么這樣的政策，看似觸及到了中國地方政府的核心利益，并對房地產(chǎn)行業(yè)的游戲規(guī)則帶來巨大影響，整個業(yè)界都會迷茫，那么它會有怎樣的影響呢？

下面我們來分列幾個核心觀點，供大家參考。

關(guān)于土地出讓金改為稅務(wù)局代收這件事，很多人覺得只是政府行政管理方法的改變，不涉及到根本的土地出讓金中央與地方分割比例的調(diào)整，因此，地方財政的根本利益并沒有改變，所以影響不大。

但事實真是如此么？

微博上有大咖，對此舉做了一個形象的比喻：“以前你的工資是直接打到你的卡里，以后你的工資要直接打到你老婆的卡里，你老婆再轉(zhuǎn)給你，你覺得這會是一樣的么？”

看上去規(guī)則的本質(zhì)和核心內(nèi)容都一樣，但實際執(zhí)行肯定或多或少會有所變形。因此答案肯定是不一樣的。

由于在此之前，我國的土地出讓金歸屬地方性政府性基金，各地的征繳方式并不統(tǒng)一，不僅導(dǎo)致了土地財政，近年來更發(fā)展成為了土地金融，因此出現(xiàn)了各種土地出讓金征繳環(huán)節(jié)和使用環(huán)節(jié)的亂象。

本質(zhì)上來看，中央對地方政府的土地出讓收入又進一步加強了一道監(jiān)管，有稅務(wù)部門征收土地出讓收入，將使得中央政府完全掌握地方土地出讓收支的具體情況。從長期來看，這種中央管控的模式，必然對地方政府的土地出讓行為產(chǎn)生引導(dǎo)，一些重大政績項目的上馬也會更加謹(jǐn)慎。

舉幾個經(jīng)典的例子。在過去地方政府基金模式的隱形稅階段，開發(fā)商可以緩交土地出讓金，可以分期繳納土地出讓金，更有甚者地方政府為了政績工程還可以找企業(yè)配合做假賬。

還比如，此前一些地方政府為了支持當(dāng)?shù)卣度谫Y平臺公司發(fā)展，會通過城投公司在一級市場購買土地、繳納土地出讓金，然后政府再將這筆土地出讓金的絕大部分違規(guī)返還給城投公司，這樣可以做大城投公司規(guī)模便于融資，但資金實際上是在政府內(nèi)部空轉(zhuǎn)。這就是很多地方債的隱形風(fēng)險的主要成因。

而隨著今年7月開始的由費變稅，稅務(wù)部門的合規(guī)收取，就像今年開始的集中供地那樣，透明化之下，灰色空間將要被逐步消滅。

從某種意義上說，今年也許是最后一個可以分期繳納土地出讓金的時間窗口期了。這對于一些高周轉(zhuǎn)拿地的企業(yè)，土地出讓金的分期繳納政策紅利和三道紅線的要求，迫使企業(yè)降速回歸到穩(wěn)扎穩(wěn)打的狀態(tài)。而拿地面積巨大的重大工程項目，沒有了這樣的土地出讓金分期繳納的騰挪余地，項目的分期供地、分期開發(fā)和分期財務(wù)平衡就顯得至關(guān)重要了。

簡而言之，這個政策說明財政收入的全口徑管理力度加大了。控制這個資金自由度，倒逼地方政府對土地模式的依賴，重點考慮地方經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型升級。

關(guān)于這種政策調(diào)整，對行業(yè)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)會有怎樣的影響，國泰君安最新的研究報告更是旗幟鮮明表明了觀點：此次調(diào)整對房地產(chǎn)構(gòu)成利好！

其論據(jù)如下：

（1）央地矛盾一直伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，并延續(xù)至今，而矛盾最為激化的部分就是賣地收入及如何進行分割。之前將預(yù)算外收入并為預(yù)算內(nèi)收入，并調(diào)整新增土地出讓收入全部歸地方所有，極大的提高了地方政府賣地的積極性。

（2）但考慮到2005年以后，土地抵押融資成為了地方政府的另一項主要收入來源，并延續(xù)至2018年，在地價大幅度上漲的背景下，多賣地和多收入之間不再是簡單的線性關(guān)系，一定程度上，少供地、抬地價、反抵押的方式，能夠給地方政府帶來更多的收益。

（3）如今，從預(yù)算內(nèi)收入，變?yōu)槎愂帐杖耄欢ǔ潭壬蠒淖冋袨椋瑫r，在支出方面將進一步透明化。盡管都屬于預(yù)算內(nèi)收入，但是變?yōu)槎愂帐杖牒螅淠繕?biāo)完成率的考核將變得更加重要，那么每年都無法完成的供地計劃將迎來重大轉(zhuǎn)變。同時，與稅收收入相對應(yīng)的就是稅收支出，相比于原來的預(yù)算內(nèi)收入，稅收支出的監(jiān)管也將更加透明化。

（4）以前，幾乎每年都不完成供地計劃，是近10年地方政府供地行為最突出的特征，調(diào)整地方政府行為，是調(diào)控當(dāng)前樓市最緊迫的問題，而非針對房企或者居民的金融政策。

2018年以前的供地，在前端融資的推動下，確實帶來了貨幣超發(fā)，但若嚴(yán)格實行中國土地法規(guī)定的自有資金拿地監(jiān)管，那么供地的絕對規(guī)模就變?yōu)榱俗钪匾淖兞浚@也正是2021年樓市大幅度上行的核心原因。

鄉(xiāng)村振興計劃是十四五開局最重要的計劃。但這個計劃的本質(zhì)還是需要資本的推動和政策的扶持。土體出讓金的收益支出，就是其最重要的一個來源。

但之前，中國土地出讓金的收益支出在鄉(xiāng)村方面的投入并沒有達到中央的預(yù)期。我們來看下面的政策目標(biāo)：

2020年9月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于調(diào)整完善土地出讓收入使用范圍優(yōu)先支持鄉(xiāng)村振興的意見》，提出要確保土地出讓收入用于支持鄉(xiāng)村振興的力度不斷增強，為實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略建立穩(wěn)定可靠的資金來源，目標(biāo)到“十四五”期末，以省（自治區(qū)、直轄市）為單位核算，土地出讓收益（土地出讓收入扣除征地和拆遷補償支出、土地開發(fā)支出等成本性支出后的收益）用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村比例達到50%以上。

據(jù)農(nóng)業(yè)農(nóng)村部副部長韓俊去年9月在公開場合透露的信息，2013年至2018年，我國土地出讓收入累計達28萬億元，扣除成本性支出后，土地出讓收益是5.4萬億元，土地出讓支出用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村資金1.85萬億元，僅占土地出讓收益的34.4%，土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的資金占比明顯偏低。

未來，中央作為監(jiān)管土地出讓金支出分配的權(quán)力在增加，在這樣的背景下，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌之下的鄉(xiāng)村振興一定會全國一盤棋的綜合考慮，在大都市圈周邊和有條件進行鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)化投入的地區(qū)，勢必會迎來新一輪的鄉(xiāng)村振興的全面發(fā)展局面。